ถนนรัชดาภิเษก เป็นถนนสายสำคัญอีกเส้นหนึ่งที่เชื่อมต่อพื้นที่โซนพระราม 9 – ลาดพร้าวเข้าด้วยกัน ตลอดระยะทางประมาณ 10.5 กิโลเมตร ตั้งแต่แยกพระราม 9 ไปจนถึงแยกรัชโยธินนั้น มีโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตที่จะเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ปัจจุบันถึง 2 จุด และมีโครงการ Mega Project ที่กำลังจะเกิดขึ้นมากมายในบริเวณพระราม 9 – รัชดาซึ่งเป็นพื้นที่ใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่ขยายตัวมาจากพื้นที่กรุงเทพชั้นใน จึงไม่น่าแปลกใจที่ทำเลนี้ เป็นอีกหนึ่งทำเลน่าสนใจสำหรับที่อยู่อาศัย แหล่งงาน หรือแม้แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า
ทำไมรัชดาภิเษกถึงน่าสนใจ?
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์กล่าวว่า “ถนนรัชดาภิเษก เชื่อมต่อถนนหลักสำคัญหลายเส้นทาง ไม่ว่าจะเป็นถนนลาดพร้าว ถนนสุทธิสาร และถนนพระราม 9 ถนนทั้ง 3 เส้นที่ตัดผ่าน ทำให้พื้นที่ดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกัน ทั้งในแง่ของการกระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ ศูนย์การค้า ซึ่งปัจจัยดังกล่าวข้างต้นยังสะท้อนไปถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ ด้วย ทั้งนี้ทำเลรัชดาภิเษกครอบคลุมจาก (1) โซนรัชดา-พระราม 9 (2) โซนรัชดา-สุทธิสาร และ (3) โซนรัชดา-ลาดพร้าว ในด้านการอยู่อาศัย ความโดดเด่นของ 3 ทำเลนี้ สามารถตอบสนองได้ทั้งการใช้ชีวิต การทำงาน และการเดินทางที่สะดวกสบายด้วยระบบราง ในด้านราคานั้น ทำเลนี้มีอัตราการเติบโตของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 9.3% ต่อปี จากราคาเฉลี่ย 86,900 บาทในปี 2556 ต่อตารางเมตรเป็น 116,000 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2560” ราคาที่เพิ่มขึ้นสอดคล้องกับอัตราการเติบโตของราคาในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ที่มีการเติบโตเฉลี่ย 10% ต่อปี ซึ่งเห็นได้ว่าแนวโน้มการเติบโตของราคาไปในทิศทางเดียวกัน ทั้งนี้หากเทียบเป็นโซนย่อยของรัชดา (1) ทำเลรัชดา-ลาดพร้าวมีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าเขตกรุงเทพฯชั้นในอย่างเห็นได้ชัด เฉลี่ยอยู่ที่ 15% ต่อปี ซึ่งสะท้อนศักยภาพในแง่ของการลงทุนและการเติบโตของชุมชนในทำเลนี้ (2) ทำเลรัชดา- สุทธิสาร มีอัตราเติบโตของราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปี สะท้อนการเติบโตของตลาดและความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับกลาง (3) ทำเลรัชดา- พระรามเก้า มีอัตราเติบโตของราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี เป็นทำเลศักยภาพใกล้ย่านธุรกิจ
*ข้อมูล ณ วันที่ 30 มกราคม 2561, ที่มา เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง, มกราคม 2561
ด้านการลงทุนคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ มีอัตราเฉลี่ยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 5.39% เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลในเขตกรุงเทพฯชั้นในแล้ว มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ทำให้คอนโดมิเนียมในทำเลนี้น่าสนใจในด้านการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งเนื่องมาจากเป็นทำเลที่ใกล้โซนออฟฟิศ และยังมีศักยภาพสำหรับการปล่อยขายและเช่าตลาดลูกค้าต่างชาติอีกด้วย
*ข้อมูล ณ วันที่ 30 มกราคม 2561, ที่มา เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง, มกราคม 2561
*ข้อมูล ณ วันที่ 30 มกราคม 2561, ที่มา เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง, มกราคม 2561
หากจะวิเคราะห์ถึงลักษณะพิเศษที่ทำให้รัชดาภิเษกสามารถแบ่งได้เป็น 3 ส่วน
- โซนรัชดา-พระราม 9 (พื้นที่เชื่อมต่อเมือง เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ศูนย์กลางออฟฟิศในอนาคต)
โซนรัชดา-พระราม 9 นับพื้นที่ตั้งแต่แยกพระราม 9 ถึงสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรม มีอุปทานรวมจำนวน 6,279 หน่วย อัตราขายรวม 89% มีระดับราคาเฉลี่ย 132,600 บาท/ตร.ม. เป็นโซนที่มีระดับราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยสูงที่สุดของทำเลรัชดาภิเษก ด้วยทำเลที่เชื่อมต่อจากอโศก-สุขุมวิท ย่านพื้นที่ดินราคาแพงของกรุงเทพฯ มีศูนย์การค้าเกิดขึ้นมากมายในบริเวณนี้ ทั้งเซ็นทรัลพระราม 9 ฟอร์จูน เอสพลานาดรัชดา และเดอะ สตรีท รวมทั้งตึกออฟฟิศจากนายทุนเจ้าใหญ่หลาย ๆ แห่ง เช่น SET, True Tower, AIA เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีแนวโน้มการขยายตัวของเมืองในบริเวณนี้เพิ่มเติมจากโครงการ Mega Project ต่างๆ เช่น โครงการ Super Tower โครงการมักกะสัน รวมมูลค่าโครงการดังกล่าวทั้งสิ้นกว่า 340,000 ล้านบาท ทำเลนี้จึงมีความน่าสนใจหากต้องการคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้ใจกลางเมือง เชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองได้เพียง 2 สถานี และแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ในราคาที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าเส้นสุขุมวิท
- โซนรัชดา-สุทธิสาร (แหล่งท่องเที่ยวและออฟฟิศ โซนเปลี่ยนผ่านไปยังชุมชนกรุงเทพชั้นกลาง)
โซนรัชดา-สุทธิสาร นับพื้นที่ตั้งแต่สถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรม แยกเทียมร่วมมิตรไปจนถึงแยกสุทธิสาร มีอุปทานรวมจำนวน 3,305 หน่วย อัตรขายรวม 93% มีระดับราคาเฉลี่ย 117,875 บาท/ตร.ม. โดยมีราคาขายต่ำลงมาจากโซนรัชดา-พระราม 9 ประมาณ 11% พื้นที่โซนนี้เต็มไปด้วยออฟฟิศ และแหล่งท่องเที่ยว มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวจีนและชาวเกาหลีอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก และยังสามารถเชื่อมต่อไปยังถนนลาดพร้าว หรือลัดออกสู่ถนนพหลโยธินจากซอยสุทธิสารได้ นอกจากนี้ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต ตัดผ่านบริเวณสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรม ทำให้พื้นที่โซนนี้มีโอกาสเติบโตอีกในอนาคต
- โซนรัชดา-ลาดพร้าว (พื้นที่เชื่อมต่อไปยังชานเมืองหลายเส้นทาง มีความเป็นชุมชน คุ้มค่าราคา)
โซนรัชดา-ลาดพร้าว นับพื้นที่ตั้งแต่แยกสุทธิสารไปจนถึงแยกรัชโยธิน มีอุปทานรวมจำนวน 5,256 หน่วย อัตราขาย68% มีระดับราคาเฉลี่ย 100,200 บาท/ตร.ม. มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นในโซนนี้จำนวนมาก เนื่องจากรถไฟฟ้าในอนาคตสายสีเหลืองได้มีกำหนดวันเข้าก่อสร้างที่ชัดเจน ส่งผลให้มียูนิตเหลือขายอีกจำนวนหนึ่งจากโครงการเปิดใหม่ภายใน 1 ปีที่ผ่านมา ทำเลนี้เป็นย่านที่อยู่อาศัยและออฟฟิศขนาดเล็ก มีความเป็นชุมชน เต็มไปด้วยร้านอาหารสไตล์ Street food ย่านรัชดา-ลาดพร้าวจึงเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียมที่คุ้มค่าราคา และยังมีความสะดวกสบายอยู่ โดยสามารถเดินทางเข้าเมืองได้ภายใน 15 นาที โดยรถไฟฟ้า MRT นอกจากนั้นยังมีโครงการในรถไฟฟ้าความเร็วสูงในอนาคตบริเวณบางซื่อซึ่งอยู่ไม่ไกลจากบริเวณนี้ ทำให้พื้นที่นี้เป็นย่านที่น่าจับตา เนื่องจากมีจุดเชื่อมต่อ (intersection) หลายจุดใกล้ๆ กัน
ในอนาคตอันใกล้ภายในปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงเวลากำหนดเสร็จของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ทำเลรัชดาภิเษกน่าจะเป็นทำเลที่กลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจมาพัฒนาโครงการในบริเวณนี้มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าทั้ง สายสีเหลืองและสายสีส้ม ซึ่งเริ่มก่อสร้างไปแล้วทั้งสองสาย นอกจากนั้นยังมีโครงการส่วนต่อขยายจากรถไฟฟ้าสายสีเหลืองแยกรัชดา-ลาดพร้าว เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มแยกรัชโยธินซึ่งอยู่ระหว่างทำการศึกษาเพิ่มเติมอีกโครงการ ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทำเลรัชดาจำนวน 1,697 ยูนิต ภายใน 6 เดือนที่ผ่านมา รวมทั้งมี developer รายใหญ่อีกหลายๆ รายเริ่มเข้ามาจับจองพื้นที่เตรียมพัฒนาโครงการใหม่หรือเปิดตัวเพิ่มตั้งแต่ปลายปี 2560 จึงไม่แปลกใจที่ทำเลรัชดาตั้งแต่แยกพระราม 9 ถึงแยกรัชโยธินจะคึกคักมากกว่าเดิมภายใน 1-2 ปีนี้ และเป็นทำเลที่น่าจับตามองเรื่องราคาคอนโดมิเนียมที่มีโอกาสปรับสูงขึ้นตามอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยโซนรัชดาต่อไป
_________________________________________________________________________________________________________________________
