อสังหาฯ ไทยยังทรงตัว ชี้รถไฟฟ้าเป็นปัจจัยบวกช่วยกระตุ้น และขยายตลาด แนะรัฐเปิดโอกาสให้ตลาดบ้านมือสอง

เน็กซัสฯ เปิดบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ไทย พบตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ในภาวะทรงตัว ในขณะที่มาตรการ LTV ยังคงออกฤทธิ์ ส่งผลผู้ประกอบการเร่งปรับตัวครึ่งปีหลัง หลายค่ายปรับชะลอการเปิดตัวโครงการ และหันมาสนใจโครงการแนวราบมากยิ่งขึ้น ในขณะที่รถไฟฟ้าเปิดใช้หลายสถานี ส่งผลให้ที่ดินในย่านนั้นๆ มี Value และเกิดธุรกิจใหม่ๆ เพิ่มขึ้น แนะรัฐลดค่าธรรมเนียมการโอน-ภาษีธุรกิจเฉพาะ พร้อมเปิดโอกาสบ้านมือสอง กระตุ้นตลาดช่วงที่เหลือของปี

 

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด (Mrs. Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited (NEXUS) เปิดเผยว่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมาคาดว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ตลาดยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว

 

จากผลการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ พบว่าในไตรมาสที่ 3 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ประมาณ 10,500 หน่วย และคาดว่าในช่วงที่เหลือของปีจะมีโครงการใหม่เปิดตัวอีกไม่เกิน 10,000 หน่วย โดยพบว่ามีหลายโครงการที่พัฒนาโครงการเตรียมความพร้อมที่จะเปิดตัวเรียบร้อยแล้ว แต่ยังชะลอดูว่าภาพรวมตลาดจะดีขึ้นหรือไม่ในกรณีที่ภาพรวมตลาดยังดูทรง ๆ ก็มีแนวโน้มที่จะขยับแผนการเปิดไปเป็นปีหน้า ส่งผลให้ยูนิตใหม่ทั้งปีมีไม่เกิน 45,000 หน่วย ที่ผ่านมาข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบว่า ตั้งแต่ต้นปีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์บอกว่า จะเปิดตัวโครงการอีก290 โครงการ ทั้งคอนโด และแนวราบ แต่ในความเป็นจริงพบว่า ขณะนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 30%

 

ในด้านราคาพบว่าสถานการณ์ราคายังคงปรับตัวสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก โดยราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ  ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 อยู่ที่ 143,800 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.3% จากเมื่อปลายปีที่ผ่านมา โดยที่ตลาดใจกลางเมืองปรับตัวขึ้น 3% อยู่ที่ 238,000 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับตัวขึ้น 1%  หรือ 114,800 บาทต่อตารางเมตร และตลาดรอบนอกเมืองปรับขึ้นอีก 2% อยู่ที่ 75,000 บาทต่อตารางเมตร ตามลำดับ โดยคาดการณ์ว่าตลอดปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวขึ้นจากปีที่แล้วไม่เกิน 5-6% ในขณะที่ความต้องการยังคงมาจากผู้ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงที่มีกำลังซื้อเป็นส่วนใหญ่ ส่วนคอนโดมิเนียมที่ขายดี และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะอยู่ที่ช่วงราคา 2-5 ล้านบาท  สำหรับคอนโดมิเนียมที่ราคาต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท กลุ่มนี้ถึงแม้จะมีความต้องการมากแต่หนี้สินครัวเรือนและเครดิตของผู้กู้เอง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้  สำหรับตลาดลักชัวรี่และไฮเอนด์ การขายเป็นไปอย่างช้า ๆ โดยกลุ่มผู้ซื้อคือคนต้องการอยู่จริงเป็นหลัก การโอนกรรมสิทธิ์ไม่มีปัญหามากนักเนื่องจากเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้ออยู่แล้ว

 

 

 

สำหรับทิศทางอสังหาริมทรัพย์โค้งสุดท้ายของปี ยังไม่เห็นปัจจัยบวกชัดเจน จากนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล นอกจากการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง ทำให้ต้นทุนการกู้เงิน และพัฒนาโครงการถูกลง หากแต่จะเห็นชัดในแง่ของสาธารณูปโภค ได้แก่ การเปิดให้บริการเต็มรูปแบบของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง หลักสอง ที่อำนวยความสะดวกให้ประชาชนจากฝั่งธนบุรีสามารถเดินทางเข้าเมืองได้ง่าย เมืองขยายตัวออกไป เปิดโอกาสให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวออกไปในทำเลใหม่ๆ ได้เป็นอย่างดี ทำให้เกิดทำเลในการทำธุรกิจการค้า และการอยู่อาศัยเกิดใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของใจกลางเมืองเก่า ชุมชนเก่า อาทิ เยาวราช วังบูรพา สนามไชย ที่สามารถเชื่อมต่อกับเขตธุรกิจใจกลางเมือง ทำให้ศักยภาพของทำเลที่ดีอยู่แล้วมีมากขึ้นไปอีก ผู้ประกอบการมีการปรับปรุงร้านค้าห้องแถวในบริเวณนั้นใหม่ ทำให้เกิดแหล่งท่องเที่ยว ร้านอาหารและโรงแรม แนวใหม่ขึ้นมากมาย สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ที่จะเกิดขึ้นใหม่นั้น เราพบว่าขณะนี้                 มีผู้ประกอบการพยายามหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการหลายราย แต่การหาที่ดินย่านนั้นค่อนข้างยากมาก และราคาสูง  ดังนั้น ลักษณะการพัฒนาจึงเป็นการลงทุนเพื่อการพาณิชย์มากกว่า

 

“เมื่อข้ามฝั่งแม่น้ำมาบริเวณถนนอิสรภาพ จะเป็นทำเลใหม่ที่มีโอกาสในการพัฒนาสูง เพราะเป็นทำเลที่เชื่อมต่อไปยังทำเลอื่น ๆ ที่รถไฟฟ้าขยายไปก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น โซนปิ่นเกล้า วงเวียนใหญ่ หรือเจริญนคร ซึ่งในช่วงก่อนหน้านี้ย่านถนนอิสรภาพเป็นทำเลที่ไม่ใกล้อะไร คนที่อยู่บริเวณนี้ มีแต่คนที่อยู่ในชุมชนดั้งเดิม แต่การเข้ามาของรถไฟฟ้าเป็นตัวเชื่อมต่อที่สำคัญ ส่งให้พื้นที่บริเวณนี้สามารถเชื่อมต่อกับส่วนอื่น ๆ ของกรุงเทพได้ง่ายยิ่งขึ้น ในขณะที่ที่ดินยังพอหาได้ คาดว่าในอีกไม่ช้า ทำเลนี้จะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาใหม่ขึ้นอีกจำนวนมาก เหมือนกับทำเลย่านเจริญนครที่กำลังจะมีรถไฟฟ้า เชื่อมต่อไปถึงห้างสรรพสินค้าไอคอนสยามในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากขึ้นเรื่อย ๆ”

 

อนึ่ง การเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมของระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานนั้น ล้วนส่งอานิสงค์ที่ดีให้กับภาคอสังหาฯ อย่างชัดเจน เพราะเมื่อเมืองขยายออก การเดินทางสะดวกมากขึ้น การเดินทางของคนก็สะดวกยิ่งขึ้น ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าที่เห็นอนาคตอย่างเป็นรูปธรรม ย่อมมากขึ้นตามไปด้วย และอีกตัวอย่างหนึ่งที่เห็นได้ชัด คือ ทำเลปลายรถไฟฟ้าที่เป็นแหล่งชุมชน ไม่ว่าจะเป็นรามคำแหง มีนบุรี บางแค ก็ล้วนแต่เป็นทำเลที่น่าสนใจทั้งสิ้น เนื่องจากย่านเหล่านั้นยังไม่มีคอนโดมิเนียมมารองรับมากนัก แต่พบว่ามีคนอยู่อาศัยประเภท     อพาร์ตเมนท์มาก ซึ่งในที่สุดจะต้องมองหาที่อยู่เพื่ออาศัยถาวรมากขึ้น และนั่นคือโอกาสของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

 

สุดท้ายทำเลที่ดีอีกที่หนึ่งก็น่าจะเป็น บริเวณรัชดา ลาดพร้าว ที่มีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อสายสีเขียวที่เพิ่งเปิดใหม่ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย และเป็นทำเลรอบใจกลางเมือง ที่มีแหล่งช้อปปิ้งและสถานศึกษา สวนสาธารณะ อย่างไรก็ตามราคาที่ดิน และคอนโดบริเวณนี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเช่นกัน

 

กระแสที่จะมาแรงในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ คือ โครงการประเภทมิกซ์ยูส ที่น่าจะมาแรงในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ ข้ามต่อไปจนถึงปีหน้าและอนาคต เนื่องจากความสะดวกสบาย ในแต่ละส่วนที่เกื้อหนุนซึ่งกันและกัน เช่น ในหนึ่งโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่างครบ ทั้งรีเทล ขนาดไม่ใหญ่มาก เดินกำลังสบาย คนอยู่อาศัยก็มีสิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่สำนักงานมีรีเทล และยังติดรถไฟฟ้า เช่น โครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปอย่างเป็นทางการ คือ สามย่านมิตรทาวน์ ที่มีทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ สำนักงาน โรงแรม คอนโดมิเนียมลิสต์โฮลด์ และสถานที่จัดการประชุมขนาดใหญ่ใจกลางเมือง

“โครงการสามย่านมิตรทาวน์ที่เพิ่งเปิดตัวไป ถือว่ากระแสกำลังมาแรง เพราะผู้พัฒนาโครงการได้ใส่สิ่งอำนวยความสะดวก และร้านค้าเข้าไปอย่างครบครัน ทำให้เป็นที่สนใจของกลุ่มคนในย่านนั้น และโครงการที่คล้าย ๆ กันในละแวกเดียวกันก็เคยประสบความสำเร็จมาแล้ว เช่น โครงการจามจุรีสแควร์ ก็ประสบความสำเร็จเช่นกัน อนาคตที่น่าสนใจก็เช่น I’m Chinatown , ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (Dusit Central Park) หรือ เมกะโปรเจค (Mega Project) อย่าง  One Bangkok เป็นเทรนด์ในอนาคตแน่นอน”

การเปลี่ยนแปลงที่เราเห็นเป็นภาพชัดเจนมากยิ่งขึ้นในช่วงต่อจากนี้ คือ การขยับ Sector จากคอนโดมิเนียม               มาเป็นบ้านแนวราบ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะมีมากขึ้นเรื่อย ๆ ผู้ประกอบการเริ่มหาที่ดินเพื่อทำโครงการ ลีสโฮลด์และมิกซ์ยูส เพื่อผสมผสานผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งระยะสั้น และระยะยาวให้เหมาะสมที่สุด การพัฒนาโครงการในทำเลต่างจังหวัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแถบ EEC เห็นหนาตามากขึ้น ผู้พัฒนารายใหญ่เริ่มแบ่ง Portfolio ไปลงทุนแถวนั้นมากขึ้น แต่ละจังหวัดก็มีจุดเด่นแตกต่างกันไม่ว่าจะเป็น ชลบุรี ระยอง หรือ ฉะเชิงเทรา

 

นอกจากนี้ สถานการณ์ในเชิงมหภาค พบว่า การที่ค่าเงินบาทปรับตัวแข็งขึ้น ในแง่เงินลงทุนจากต่างชาติ จะมีการชะลอตัวลง ในขณะเดียวกัน ก็เป็นการปรับแผนเพื่อเพิ่มโอกาสในการลงทุนในต่างประเทศสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นเดียวกัน สรุปแล้ว สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี คาดว่าหลายๆ บริษัทต้องเร่งระบายสินค้าที่มี และปรับแผนการลงทุนไปสู่ธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ระยะยาวมากขึ้น เช่น การลงทุนในธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือลงทุนในต่างประเทศ การขายที่ดินบางแปลงที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ออกจากบริษัท หรือแม้แต่ในที่ดินที่ซื้อมาแล้วก็อาจปรับแผนพัฒนาโครงการจากตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการขาย เป็นตลาดเพื่อการลงทุนระยะยาวมากขึ้น  หรือชะลอการพัฒนาโครงการออกไปก่อน

 

สุดท้ายแล้ว ถ้ามองในมุมของผู้บริโภคและการพัฒนาโครงการ การสร้างให้พฤติกรรมผู้บริโภคมีวินัยในการบริโภค มากยิ่งขึ้น ให้เห็นลำดับสำคัญก่อนหลังของสินค้าที่ควรจะซื้อ จะทำให้ตลาดสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง  Market Sentiment ก็มีความสำคัญ หากทุกคนพูดว่าไม่ดี ก็ไม่มีใครกล้าซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งทั้งที่จริง ๆ แล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีในทำเลที่ดี และในราคาที่เหมาะสม ซึ่งจะเป็นโอกาสให้ผู้บริโภค สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ สำหรับตลาดบ้านมือสองเป็นตลาดกลุ่มใหญ่ ยังคงไม่ได้รับความสนใจจากรัฐบาลมากนัก ดังนั้น หากรัฐมีมาตรการเข้ามาช่วย เช่น เรื่องภาษีโอนหรือภาษีธุรกิจเฉพาะของบ้านมือสองก็จะช่วยให้ตลาดเติบโตได้ดี